O laudo de avaliação de imóvel é um documento fundamental no mercado imobiliário brasileiro, tendo em vista sua ampla utilização em diversas situações.
Uma pesquisa realizada pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) em 2020 revelou que cerca de 80% das transações imobiliárias no país utilizam algum tipo de avaliação de imóveis.
Além disso, o estudo aponta que a falta de um laudo de avaliação adequado pode levar a prejuízos financeiros significativos para as partes envolvidas nas transações imobiliárias.
Outra pesquisa realizada pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), mostrou que o laudo de avaliação é uma exigência comum das instituições financeiras na concessão de financiamentos imobiliários.
O estudo aponta que 97% dos financiamentos imobiliários realizados em 2020 no Brasil tiveram como requisito a apresentação de um laudo de avaliação do imóvel.
Esses dados evidenciam a importância do laudo no mercado imobiliário brasileiro, mostrando que o documento é uma ferramenta essencial para garantir a transparência, a segurança e a confiabilidade das transações imobiliárias no país.
Neste artigo, vamos entender melhor o que é o laudo de avaliação de imóvel, como ele é feito e quando é necessário.
O que é o laudo de avaliação do imóvel?
O Laudo de Avaliação de Imóvel é um documento técnico elaborado por um profissional habilitado, como um engenheiro ou arquiteto, que tem como objetivo determinar o valor de mercado de um imóvel. Ele é usado em diversas situações, como em transações imobiliárias, em processos judiciais, em divisão de herança, entre outras.
Vale destacar que ele deve seguir normas técnicas estabelecidas pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), Sistema CONFE-CREA e Diretrizes do Instituto Brasileiro de Perícias de Engenharia (IBAPE).
Para elaborar um Laudo de Avaliação de Imóvel, o profissional responsável deve seguir as normas técnicas estabelecidas pela ABNT, em especial a NBR 14653, que estabelece as diretrizes para a elaboração de avaliações de bens.
É de referir, que a NBR 14653 estabelece os procedimentos e critérios técnicos para a avaliação de bens, incluindo imóveis. Ela define a metodologia que deve ser adotada, bem como as informações que necessitam constar no laudo.
Por que é importante fazer o laudo de avaliação do imóvel?
Esse é um documento técnico primordial por diversos motivos. Um dos principais é a determinação do valor de mercado do imóvel, o que é essencial tanto para quem está comprando quanto para quem está vendendo o imóvel.
Ele ajuda a garantir que o valor da transação esteja adequado às condições do mercado imobiliário, evitando prejuízos para as partes envolvidas.
Além disso, ele permite identificar possíveis problemas no imóvel que afetem o seu valor de mercado. Isso é especialmente importante para quem está comprando, pois previne prejuízos no futuro.
Outro motivo pelo qual ele é fundamental é a sua utilização em processos judiciais ou em situações de divisão de herança. Como se trata de um documento técnico, ele garante segurança jurídica e evita conflitos sobre o valor do imóvel.
Vale destacar que, quando se busca um financiamento imobiliário, o banco pode exigir um laudo de avaliação do imóvel para assegurar que o valor dele seja adequado ao da operação, facilitando o processo de obtenção de crédito imobiliário.
Quais são as normas que regulam o laudo de avaliação de imóvel?
As normas que regulam o Laudo de Avaliação de Imóvel são estabelecidas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e estão divididas em sete partes:
- NBR 14653-1: procedimentos gerais;
- NBR 14653-2: imóveis urbanos;
- NBR 14653-3: imóveis rurais;
- NBR 14653-4: empreendimentos;
- NBR 14653-5: máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
- NBR 14653-6: recursos naturais e ambientais;
- NBR 14653-7: bens de patrimônio histórico e artístico.
Cada uma delas estabelece os procedimentos e critérios técnicos para a avaliação de um tipo específico de bem, incluindo imóveis urbanos e rurais, empreendimentos, máquinas, equipamentos, antiguidades e obras de arte, sistemas prediais e de infraestrutura.
Ao segui-las, o profissional responsável garante que o documento atenda aos requisitos técnicos e normativos estabelecidos pelas autoridades competentes.
Isso assegura a qualidade e a precisão do laudo, bem como sua aceitação em processos judiciais ou em outras situações que exijam a comprovação do valor de mercado do imóvel.
Quais são os critérios usados na avaliação
Existem vários critérios que podem ser usados no momento de uma avaliação. Lembrando que eles podem variar. Mas dentre os principais estão:
Acabamento
São considerados aspectos como a qualidade dos acabamentos internos e externos do imóvel, como a pintura, o revestimento do piso, o tipo de acabamento utilizado em banheiros e cozinhas, entre outros.
Localização
É analisada a localização do imóvel, considerando aspectos como a proximidade de serviços públicos, como hospitais, escolas e transporte público, bem como a segurança da região e a valorização imobiliária.
Revestimento
É avaliado o tipo de revestimento utilizado no imóvel, como o tipo de piso, as paredes e a fachada, levando em consideração a qualidade e o estado de conservação.
Documentação
Nesse ponto é verificada a documentação do imóvel, certificando-se que ela esteja em ordem e que não há pendências que afetem o valor de mercado.
Elétrica e hidráulica
É averiguado o estado das instalações elétricas e hidráulicas, verificando se estão em boas condições de uso e se atendem às normas de segurança.
Fachada
Por fim, avalia-se a fachada, analisando a qualidade da pintura, o estado de conservação das janelas e portas, entre outros aspectos.
Quais são os métodos de avaliação aplicados?
A ABNT estabelece diversos métodos de avaliação de imóveis, que podem ser utilizados de acordo com as características do imóvel em questão e a finalidade da avaliação. Os métodos de avaliação definidos e recomendados pela ABNT são:
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDD)
Consiste em comparar o imóvel avaliado com imóveis similares que foram recentemente vendidos ou alugados na região, levando em conta as características físicas e outras particularidades.
Método Evolutivo
Avalia o valor do terreno e da construção separadamente, considerando o valor atual do terreno e o valor da construção a partir de seus custos de produção e depreciação.
Método Involutivo
Analisa o valor do imóvel a partir de sua capacidade de produzir renda. Ele se baseia em uma estimativa do valor de aluguel que o imóvel pode gerar e em seu potencial de geração de renda.
Método do Custo (ou do Custo de Reprodução)
Consiste em determinar o valor do imóvel com base no custo de construção de um imóvel similar, levando em consideração a sua depreciação.
Método de Capitalização da Renda
Este método é semelhante ao método involutivo mencionado anteriormente. Ele se baseia no fluxo de caixa que o imóvel é capaz de gerar, calculando o valor presente de todos os fluxos de caixa futuros.
Critério Residual
Este é um método utilizado para avaliar imóveis que serão transformados em empreendimentos imobiliários. Ele é calculado no valor presente do lucro líquido gerado pelo empreendimento após a venda de todas as unidades.
Conjunção de Métodos
Em alguns casos, pode ser necessário utilizar mais de um método para chegar a um valor de mercado preciso e confiável.
A conjugação de métodos é uma técnica que combina diferentes métodos de avaliação para chegar a um valor mais preciso e confiável.
Quando é necessário fazer o laudo de avaliação?
O laudo de avaliação de imóvel é necessário em diversas situações, como:
- Compra ou venda de imóveis: na compra ou venda de um imóvel, o laudo de avaliação é importante para garantir que o preço de venda seja justo e para evitar prejuízos para ambas as partes envolvidas.
- Financiamento imobiliário: para obter um financiamento imobiliário, muitas vezes é necessário apresentar um laudo de avaliação do imóvel que será adquirido, para que a instituição financeira verifique se o valor do imóvel é compatível com o valor do financiamento.
- Inventário: no processo de inventário, o laudo de avaliação é necessário para determinar o valor dos bens que fazem parte da herança, incluindo os imóveis.
- Divórcio: no processo de divórcio, o laudo de avaliação é importante para determinar o valor dos bens a serem divididos entre os cônjuges, incluindo os imóveis.
- Ações judiciais: em processos judiciais que envolvem imóveis, o laudo é primordial para determinar o valor do imóvel em questão.
- Seguros: para contratar um seguro de imóvel, muitas vezes é necessário apresentar um laudo de avaliação do imóvel.
- Desapropriação: no caso de desapropriação de um imóvel, o laudo é utilizado para determinar o valor da indenização que será paga ao proprietário.
Essas são algumas das situações em que o laudo pode ser necessário. Em geral, sempre que for preciso determinar o valor de um imóvel de forma confiável, o laudo é uma ferramenta importante e recomendada.
Como é feito o laudo de avaliação de imóvel
Ele é elaborado por um profissional capacitado que utiliza técnicas e metodologias específicas para avaliar o imóvel em questão. O processo de elaboração geralmente envolve as seguintes etapas:
Vistoria do imóvel
O profissional responsável pela elaboração do laudo de avaliação visita o imóvel e realiza uma vistoria técnica, avaliando as características físicas e outras particularidades do imóvel.
Coleta de informações
Durante a vistoria, são coletadas informações sobre o imóvel, tais como a localização, a metragem, a qualidade da construção, a idade do imóvel, entre outros aspectos.
Análise de documentos
O profissional analisa a documentação do imóvel, verificando se está em ordem e se não há pendências que afetem o seu valor.
Pesquisa de mercado
É realizada uma pesquisa do mercado imobiliário onde o imóvel está localizado, levando em consideração aspectos como a oferta e demanda, preços praticados na região, características dos imóveis vendidos na região, entre outros aspectos.
Escolha do método de avaliação
Com base nas informações coletadas e na finalidade da avaliação, o profissional escolhe o método de avaliação mais adequado para o caso em questão.
Cálculo do valor de mercado
Então, baseado nos dados levantados, no método de avaliação escolhido e nos critérios definidos pelas normas da ABNT, é calculado o valor de mercado.
Elaboração do laudo
O profissional então elabora o laudo de avaliação, que deve conter informações detalhadas sobre o imóvel, o método de avaliação utilizado, os dados coletados, a análise dos dados, o valor de mercado e outras informações relevantes.
É importante lembrar que o laudo de avaliação de imóvel é um documento técnico e preciso, que deve seguir as normas e metodologias estabelecidas pela ABNT.
Por isso, o profissional responsável pela sua elaboração deve ser capacitado e ter experiência na área de avaliação de imóveis para garantir a qualidade e precisão do documento.
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