Os Terrenos de Marinha e o Laudêmio são conceitos que podem gerar muitas dúvidas entre os proprietários de imóveis situados na faixa litorânea brasileira.
Essas áreas são consideradas patrimônio público e estão sob responsabilidade da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), que administra o uso e a exploração dessas terras.
Neste artigo, vamos explicar o que são Terrenos de Marinha, como se deu a sua história no Brasil e quais são as implicações para os proprietários de imóveis situados nessas áreas.
Além disso, vamos abordar as taxas cobradas pelo uso desses terrenos, como o laudêmio, a taxa de ocupação e o foro, e como elas afetam a posse e o uso dessas áreas.
O que são Terrenos de Marinha?
Os Terrenos de Marinha são áreas que pertencem à União, ou aos Estados e Municípios em alguns casos, delimitadas a partir da Linha Preamar Média (LPM), ou seja, da linha que separa a parte terrestre da parte marítima do litoral.
A linha da preamar-média significa a média da maré alta em determinado período. Já a linha da preamar-média de 1831 é a média da maré alta apurada em 1831.
Assim sendo, são considerados terrenos da Marinha todos que estão situados nessa faixa litorânea, como praias, dunas, mangues e ilhas costeiras.
Essas áreas são patrimônio público e estão sob responsabilidade da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), órgão do Ministério da Fazenda que administra o uso e a exploração desses terrenos.
É importante destacar que a definição de Terrenos de Marinha e a sua delimitação são determinadas pela legislação federal brasileira, que estabelece os critérios para a identificação e a regularização dessas áreas.
História dos Terrenos de Marinha
A história dos Terrenos de Marinha remonta ao período colonial brasileiro, quando a Coroa Portuguesa estabeleceu as Capitanias Hereditárias e passou a conceder sesmarias, que eram grandes extensões de terras destinadas à exploração agrícola e pecuária.
Com a chegada da Família Real Portuguesa ao Brasil, em 1808, houve uma maior preocupação em relação à defesa das fronteiras do país e à exploração dos recursos naturais do litoral. Foi nesse contexto que surgiram as primeiras leis que definiram os terrenos da Marinha como propriedade da União.
A primeira legislação sobre o assunto foi o Alvará de 13 de maio de 1831, que estabeleceu a faixa de 33 metros a partir da maré alta como Terrenos de Marinha. Com o passar dos anos, a legislação foi sendo aprimorada e atualizada, definindo critérios mais precisos para a demarcação dos terrenos da Marinha e para a cobrança do laudêmio.
Atualmente, a Lei nº 9.636/1998 é a principal norma que regula os Terrenos de Marinha e do laudêmio no Brasil, estabelecendo critérios para a identificação e a regularização dessas áreas, bem como regras para a transferência de propriedade e cobrança do laudêmio.
Quais são as taxas cobradas pelo uso dos Terrenos de Marinha?
Basicamente existem três taxas que são cobradas para terrenos que ficam em áreas consideradas da Marinha: Laudêmio, Taxa de Ocupação e Foro. Vamos falar sobre cada uma delas.
Laudêmio
O laudêmio é uma taxa única que deve ser paga pelos proprietários de imóveis localizados em Terrenos de Marinha quando há transferência de propriedade do imóvel.
Essa taxa corresponde a 5% do valor do imóvel na época da transação e é devida à União em contrapartida ao uso do terreno da Marinha.
Vale destacar que o Laudêmio é um valor devido a título de compensação à União pelo fato dela não exercer o direito de consolidar o domínio pleno sempre que se realize uma transferência onerosa de domínio útil ou promessa de transferência de domínio útil.
Para efeito de comparação, ele é uma espécie de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) que implica na transferência do domínio útil do imóvel.
Taxa de Ocupação
Já a taxa de ocupação é uma taxa anual que deve ser paga pelos ocupantes de terrenos da Marinha, sejam eles proprietários de imóveis ou simples possuidores, em contrapartida pelo uso da área.
O valor dessa taxa é calculado com base em uma porcentagem do valor do terreno, que varia de acordo com a localização e a destinação do terreno.
Vale dizer, porém, que o responsável pelo pagamento é o ocupante inscrito na base cadastral da Secretaria do Patrimônio da União (SPU).
Foro
Por fim, o foro é cobrado todos os anos pelo uso do imóvel sob regime de aforamento. Essa taxa corresponde a 0,6% do valor do terreno e é uma espécie de aluguel que deve ser pago pelo uso da área, em um contrato estabelecido com a União.
No entanto, a regularização do terreno da Marinha implica na quitação do foro e da taxa de ocupação, tornando o proprietário detentor do domínio pleno do imóvel.
É importante destacar que a cobrança dessas taxas e a forma de cálculo podem variar de acordo com as especificidades de cada terreno da Marinha e que a não quitação delas pode acarretar em sanções administrativas e judiciais.
Implicações para os proprietários de Terrenos de Marinha
Os proprietários de Terrenos de Marinha podem enfrentar diversas implicações legais e financeiras em relação à posse e uso dessas áreas.
Uma delas é a obrigatoriedade de pagamento das taxas de ocupação e do foro, que incidem sobre a posse ou propriedade do Terreno de Marinha. Caso não sejam pagas, a União pode mover ação de cobrança ou de desapropriação do terreno.
Outra implicação importante é a restrição do uso dessas áreas. Os Terrenos de Marinha são considerados patrimônio público e, por isso, seu uso deve obedecer às leis e normas estabelecidas pela União.
Algumas atividades, como a construção de imóveis, por exemplo, podem requerer autorização prévia da SPU e estar sujeitas a algumas restrições, como a altura máxima das construções.
Além disso, a transferência de propriedade de imóveis situados em terrenos da Marinha também pode apresentar implicações. Como mencionado anteriormente, o laudêmio deve ser pago na ocasião da transação e corresponde a 5% do valor do imóvel.
Ademais, a transferência de propriedade deve ser feita mediante escritura pública e registro no cartório de imóveis, de acordo com as normas da SPU.
Por fim, é importante mencionar que a regularização de um Terreno de Marinha pode trazer vantagens e segurança para o proprietário, já que significa que todas as obrigações legais e financeiras foram cumpridas.
Ela pode ser realizada por meio da obtenção do domínio pleno do terreno, e para isso é aconselhável procurar profissionais especializados para ajudar nesse tipo de análise.
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