Encontrar o melhor índice para reajustar o contrato de aluguel é um verdadeiro desafio, ainda mais em tempos de inflação alta.
No Brasil existem diversos índices que medem a oscilação de preços no país, sendo que os dois principais são o IPCA (Índice de Preço ao Consumidor Amplo) e o IGP-M (Índice Geral de Preço de Mercado).
Ambos possuem a mesma finalidade que é medir a inflação que chega ao bolso do consumidor. A grande diferença entre eles está na metodologia usada, uma vez que o IPCA é medido pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e o IGP-M é medido pela FGV (Fundação Getúlio Vargas).
Qual desses índices é usado para reajustar o contrato de aluguel?
Embora o índice mais utilizado nos contratos de aluguéis seja o IGP-M, de acordo com a Lei nº 8.245 conhecida como Lei do Inquilinato, a livre negociação do valor do reajuste de aluguel é um dever entre locador e locatário não sendo obrigado a seguir esse índice.
No entanto, é preciso se atentar há algumas cláusulas contratuais. Pois, se o contrato for de longo prazo e houver uma cláusula reajustando o aluguel pelo IGP-M anualmente, o reajuste seguirá esse índice.
Por isso, no momento de fazer o contrato o ideal é escolher um indicador que você acredite que não sairá de controle durante o prazo de vigência do contrato.
Nos últimos anos houve uma grande discrepância entre o IGP-M e IPCA, o que fez a maioria dos valores de aluguéis subir consideravelmente, embora houve muita flexibilidade por parte de alguns locadores nesse sentido.
O que é o IGP-M?
O IGP-M, conforme antecipamos, é a sigla de Índice Geral de Preços de Mercado, sendo ele calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas.
Ele é considerado um dos principais indicadores da inflação do Brasil e por isso é usado na maior parte dos contratos de aluguéis. Para medir a inflação, é calculado os preços a partir do dia 21 de cada mês até o dia 20 do mês de referência.
A divulgação do índice sempre acontece no final do mês de referência, sendo que ele avalia todos os setores em 7 capitais do Brasil:
- Belo Horizonte;
- Brasília;
- Porto Alegre;
- Recife;
- Rio de Janeiro;
- Salvador;
- São Paulo.
Para cada setor avaliado há diferentes pesos, sendo que por conta disso são calculados três sub-índices que são usados para compor o IGP-M, sendo eles:
- IPA-M (Índice de Preços por Atacado) – Mede os preços no mercado atacadista relativos à indústria e agronegócio;
- IPC-M (Índice de Preços ao Consumidor) – Mede os preços no varejo como transporte, educação habitação, lazer;
- INCC-M (Índice Nacional da Construção Civil) – Mede os preços da construção civil.
Vale destacar que dentre os pesos atribuídos pela FGV, o IPA-M tem 60% de peso, seguido do IPC-M com 30% e INCC-M com 10%. Portanto, o maior peso é sobre os produtos que ainda não chegaram ao consumidor.
Essa é a sua maior diferença para o IPCA, que mede somente os preços no varejo. E com o aumento na inflação de custos no Brasil houve uma discrepância entre os índices.
O que é o IPCA?
O IPCA é conhecido por ser o índice oficial que mede a inflação no Brasil. Conforme dissemos, ele é levantado, calculado e divulgado pelo IBGE.
O seu principal objetivo é abranger 90% das pessoas que vivem na área urbana no país, e por isso ele leva a palavra “Amplo”.
Nesse sentido, o IPCA considera a cesta de produtos de famílias com rendimentos de 1 a 40 salários-mínimos, sendo que os preços são coletados do 1º ao 30º dia de cada mês.
Os produtos são divididos em 9 grandes grupos sendo: alimentação e bebidas; habitação; artigos de residência; vestuário; transportes; saúde e cuidados pessoais; despesas pessoais; educação e comunicação.
Cada grupo possui pesos diferentes, e como ele leva em consideração somente os preços no varejo e não no atacado, quando há uma inflação de custos na economia, ocorre uma discrepância entre ele e o IGP-M.
Por que o IGP-M é usado nos contratos de aluguéis?
O IGP-M é usado nos contratos de aluguéis há muito tempo, mas como prevê a Lei do Inquilinato, o contrato não precisa seguir esse índice, podendo perfeitamente seguir o INCC ou IPCA.
Entretanto, pode acontecer em alguns momentos da economia do preço da construção civil disparar e o INCC sair de controle e ficar muito acima do IGP-M, podendo dizer o mesmo do IPCA quando os preços de varejo disparam.
Portanto, a escolha do índice precisa ponderar sobre todos esses fatores, sendo que a negociação direta no aniversário do contrato é uma saída para evitar reajustes muito altos.
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Não há um índice focado somente em contrato de aluguéis?
Até 2021 não existia nenhum índice que media somente a inflação dos contratos de aluguéis. Entretanto, por conta do disparate do IGP-M com outros indicadores nos últimos anos, a FGV criou o IVAR em janeiro de 2022.
A sigla IVAR significa Índice de Variação de Aluguéis Residenciais e mede a evolução mensal dos valores de aluguéis de imóveis residenciais no Brasil.
Mesmo tendo sido lançado neste ano, o índice traz um panorama do setor no mercado brasileiro desde 2018, uma vez que foram analisados reajustes contratuais desde essa data.
O IVAR passa a ser o indicador oficial de reajustes de aluguel?
Como a Lei do Inquilinato não obriga o locador a adotar um determinado índice, a escolha fica livre para a negociação de ambas as partes. Por isso, não pode-se dizer que esse será o indicador oficial para reajustes de aluguel.
Entretanto, como ele reflete somente esse setor, destaca-se que é o indicador mais justo a ser usado nos contratos de aluguéis, uma vez que evita que uma inflação de custos ou de varejo possa elevar demais o custo de moradia da população.
Portanto, o ideal é que no momento de fazer um contrato de aluguel você avalie a evolução de cada um dos indicadores nos últimos anos e veja as perspectivas deles para os próximos anos.
Essas perspectivas podem ser vistas através do Boletim Focus que é emitido toda segunda-feira pelo Banco Central e traz projeções dos analistas de mercado sobre diversos índices do Brasil para os próximos anos.
Fazendo essa análise, você estará mais apto a escolher o melhor índice para reajustar o contrato de aluguel. Gostou? Aproveite e compartilhe essa informação com todos os seus amigos nas suas redes sociais e nos ajude a disseminar o conhecimento.
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