O investimento em ativos imobiliários vai além da simples aquisição de espaços para operações comerciais; representa uma estratégica decisão financeira com potencial para impulsionar significativamente o crescimento e a sustentabilidade da empresa.
À medida que o mercado imobiliário continua a evoluir, a gestão eficaz desses ativos torna-se uma habilidade indispensável para empresários que buscam maximizar o valor de seus investimentos e garantir uma sólida base para seus negócios.
Neste artigo vamos mostrar a melhor forma de gerenciar financeiramente o ativo imobiliário, abordando desde a avaliação do preço de mercado, passando pelos custos relacionados à aquisição e manutenção, até a análise da valorização líquida do imóvel. Boa leitura!
Como avaliar o preço de mercado de um imóvel?
Primeiramente, a avaliação envolve a análise comparativa de mercado, que examina as vendas recentes de propriedades similares na mesma região ou bairro.
Este método, conhecido como comparação de mercado, permite aos investidores entender o preço pelo qual imóveis comparáveis foram vendidos, ajustando-se por diferenças específicas, como tamanho, localização, e condição do imóvel.
Além disso, a avaliação pode ser complementada por uma análise da renda que o imóvel pode gerar, especialmente relevante para espaços comerciais, onde o valor do aluguel e a taxa de ocupação são indicadores-chave da viabilidade do investimento.
Ferramentas como avaliações profissionais, que incorporam inspeções no local e análises de mercado realizadas por avaliadores credenciados, oferecem uma perspectiva abrangente e objetiva sobre o valor de um imóvel.
Assim, a avaliação do preço de mercado emerge como uma peça central na gestão financeira do ativo imobiliário, capacitando empresários a tomar decisões informadas e estratégicas que alavancam o sucesso de seus investimentos.
Custos relacionados à aquisição e manutenção do imóvel
Além do processo de avaliação do imóvel para se fazer uma boa compra, é crucial também, saber os custos relacionados a essa aquisição e a manutenção de imóvel. Os dois principais impostos que incidem nessas operações são:
- IPTU;
- ITBI.
IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)
O IPTU é um imposto municipal que incide sobre a propriedade imobiliária urbana, seja ela residencial, comercial ou industrial.
A gestão desses recursos é feita pelo município onde o imóvel está localizado, com a finalidade de financiar serviços públicos essenciais como educação, saúde, infraestrutura e urbanização.
O valor do IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel, que é estimado pela prefeitura através de critérios como localização, tamanho e uso do imóvel.
O percentual aplicado varia de acordo com a legislação de cada município, mas geralmente é definido por faixas de valor, onde propriedades de maior valor venal são tributadas a taxas mais altas.
Para calcular o IPTU, é necessário consultar a alíquota específica aplicável ao valor venal do imóvel na legislação municipal. Posteriormente é só multiplicar o valor venal pela alíquota.
ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis)
O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transmissão de propriedade de bens imóveis, seja por venda, doação ou qualquer outra forma de transferência de propriedade.
Este imposto é gerido pelo município onde o imóvel está localizado e tem como objetivo principal financiar a administração municipal, contribuindo para o orçamento local.
O percentual do ITBI varia entre municípios, mas geralmente oscila entre 2% e 4% do valor de venda ou valor venal do imóvel, prevalecendo o maior.
Para calcular o ITBI, deve-se primeiro determinar a base de cálculo, que pode ser o valor da transação ou o valor venal avaliado pelo município, aplicando sobre este a alíquota específica definida pela legislação local.
É importante notar que, em algumas situações, podem haver isenções ou reduções no ITBI, dependendo do perfil do comprador ou do uso previsto para o imóvel.
Os impactos do atraso de tributos no preço do imóvel e no caixa da empresa
O atraso no pagamento de tributos relacionados a imóveis comerciais, como o IPTU e o ITBI, pode ter impactos significativos tanto no valor do ativo quanto na saúde financeira da empresa.
Inicialmente, multas, juros e correções monetárias decorrentes do atraso aumentam o custo efetivo do imóvel, reduzindo sua rentabilidade.
Além disso, a inadimplência fiscal pode levar ao registro de pendências junto aos órgãos municipais, comprometendo a capacidade da empresa de negociar o imóvel ou obter financiamentos e empréstimos.
Esse cenário pode limitar as oportunidades de expansão e investimento da organização, afetando sua competitividade no mercado. Sem contar que a empresa passará a ter uma dívida ativa, o que vai impedi-la de participar de licitações.
Em casos extremos, o não pagamento prolongado de impostos como o IPTU pode resultar em ação de execução fiscal por parte do município, culminando na penhora ou leilão do imóvel para a satisfação do crédito tributário.
Como avaliar a valorização líquida do imóvel
Avaliar a valorização líquida de um imóvel comercial envolve um cálculo que considera tanto o aumento potencial do valor de mercado do imóvel quanto os custos associados à sua posse e manutenção ao longo do tempo.
Para realizar esta avaliação de forma precisa, é importante seguir uma fórmula que incorpore os principais fatores financeiros envolvidos, sendo ela:
- Valorização Líquida = (Vf – Vi) – (Ca + Cm + Ci + Ct)
Onde:
- Vf é o valor atual de mercado do imóvel;
- Vi é o valor de compra do imóvel;
- Ca são os custos de aquisição, incluindo o ITBI;
- Cm é o custo de manutenção anual, como reformas, reparos e taxas de condomínio;
- Ci é o custo com impostos como o IPTU;
- Ct é o custo financeiro com juros caso o imóvel seja financiado.
Este cálculo permite que empresários e investidores determinem o ganho real obtido com o investimento imobiliário após considerar todos os gastos necessários para manter e eventualmente vender o ativo.
A valorização líquida positiva indica um investimento rentável, que não apenas cresceu em valor de mercado, mas também gerou lucro após todos os custos associados.
É importante dizer que a análise detalhada e a consulta a profissionais especializados são recomendadas para uma avaliação precisa e a gestão financeira e estratégica de propriedades comerciais.
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