Seja na hora de locar, comprar ou vender um imóvel comercial, as empresas além de analisarem pontos como localização, fluxo de pessoas, estrutura e segurança precisam levar em consideração o seguinte fator: a situação legal do imóvel em questão.

Será que todos os documentos estão em dia? Será que vou precisar investir para poder regularizar esse imóvel? O que preciso fazer para deixar este bem 100% regularizado?

Essas e diversas outras dúvidas nós vamos esclarecer aqui neste artigo onde compilamos tudo o que você precisa saber sobre legalização imobiliária.

Tenha uma ótima leitura!

O que é a legalização imobiliária?

Para iniciarmos o nosso artigo, vamos começar explicando detalhadamente o que é a legalização imobiliária que tanto falamos.

A legalização imobiliária é o processo de regularização de imóveis, ou seja, de tornar legal a situação de um imóvel que, por algum motivo, está em desacordo com a lei. Isso pode envolver a obtenção de documentos, licenças, autorizações e alvarás necessários para que o imóvel esteja em conformidade com a legislação local.

A legalização imobiliária é importante tanto para proprietários quanto para compradores de imóveis, uma vez que imóveis irregulares podem estar sujeitos a multas, embargos ou outras sanções, além de representarem riscos legais e financeiros para os envolvidos. Ela também contribui para a valorização do imóvel, visto que o fato de um imóvel não estar 100% legalizado abre margem para depreciação do bem, e negociação e pedidos de desconto por parte de quem está interessado na aquisição.

“De acordo com dados levantados pela PMC, manter um imóvel regular aumenta as possibilidades de venda ou locação em até 20%, além de permitir o financiamento bancário no caso de averbação de área construída.”.

Marcos Gonçalves, Gerente Operacional na PMC.

Qual a importância de legalizar o seu imóvel?

Manter um imóvel que está irregular pode gerar diversas consequências, como por exemplo financeiras (multas e interdições), ou até mesmo em casos graves a perda da propriedade. Enquanto a documentação do imóvel não estiver em dia, é como se o terreno, a casa, o ponto comercial ou o galpão não existisse, e isso traz uma série de problemas para o proprietário.

Afinal, como o imóvel não está no seu nome, você corre até o risco de perdê-lo em processos judiciais. Se ele não tiver sequer escritura ou outro registro, ele pode ser considerado clandestino — situação capaz de acarretar até reintegração de posse por parte dos antigos donos.

Vamos utilizar um exemplo mais próximo da realidade dos clientes da PMC: uma loja de vestuário está funcionando com seu Alvará de Funcionamento e o Alvará do Corpo de Bombeiros vencidos a mais de 2 anos, e já recebeu diversas notificações e multas e nada de legalizarem a situação do imóvel. Depois de muita insistência por parte dos órgãos responsáveis pela fiscalização e nada ser feito por parte da empresa, a loja foi interditada e impossibilitada de exercer suas atividades enquanto a situação não for regularizada. Já imaginou o tamanho do prejuízo?

Quais as vantagens de legalizar um imóvel?

É meio óbvio que manter e utilizar um imóvel que está irregular não pode e nem deve ser feito, visto as consequências que você pode sofrer. Mas ainda assim listamos algumas vantagens que você tem ao legalizar seu imóvel:

• Uma das principais vantagens da legalização de um imóvel é a valorização dele. Essa valorização permite ofertá-lo no mercado por um preço mais alto, assim como traz credibilidade durante negociações de venda ou aluguel;
• Com a regularização de imóveis, o proprietário passa a ter o direito real à propriedade. Caso você não emita escritura, registro ou outros documentos em cartório, não há qualquer confirmação legal de que o imóvel pertence a você;
• A regularização de imóveis junto à prefeitura traz a certeza de que o seu imóvel existe de fato, impede processos de despejo ou perda da propriedade e proporciona mais legalidade para a cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Com o imóvel irregular, além de pagar multas, o proprietário pode ficar impossibilitado de realizar qualquer negociação envolvendo o bem, como vender para outra pessoa. O imóvel também fica inelegível para casos de doação ou herança.

Quais documentos são necessários para regularizar um imóvel?

Não existe uma listagem padrão de documentos necessários para se legalizar um imóvel, isso porque cada caso é um caso. Para legalizar um imóvel que está em construção existem passos e são exigidos documentos diferentes de um imóvel que já está construído, por exemplo.

O mais correto a se fazer é procurar a prefeitura da sua cidade, pois lá eles te passaram uma série de documentos e processos que serão necessários para seu imóvel ser regularizado. Cada município tem suas exigências, o que torna todo esse processo um pouco mais demorado em determinadas regiões.

Mas para facilitar, vamos listar os principais documentos que são exigidos para a legalização de um imóvel em construção são:

• Alvará de obras: nenhuma construção poderá ter início se você não possuir o Alvará de Obras autorizando a realização dela. Caso você inicie a construção sem este alvará e seja pego pega fiscalização, a sua obra é embargada e receberá multa. Assim como os detalhes da documentação, as normas de construção são impostas por sua cidade, podendo ser diferente em cada município.
• Matrícula do imóvel: este é um documento que conta toda a história por qual este imóvel já passou, sendo assim imprescindível sua importância. Tudo o que for feito na propriedade deve estar constando em sua matrícula. Desde a compra por um novo proprietário até uma simples reforma. Para verificar se a matrícula do seu imóvel está correta, procure o cartório da sua cidade.
  Temos um artigo aqui do Blog da PMC em que explicamos a diferença entre matrícula e escritura do imóvel. Clique aqui para ler!
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART): toda obra é necessária que um engenheiro ou um arquiteto acompanhe os processos e as atividades que estão sendo realizadas. Este(a) profissional é o(a) responsável por levar a ART e o alvará de obras até a prefeitura, provando que possuí vínculo com a reforma.
• Habite-se: este documento atesta que a obra está de acordo com o projeto apresentado e está pronta para uso. Ele é emitido pela Prefeitura Municipal após a vistoria que é realizada depois do término da obra. O Habite-se também é importante para que você consiga o seu registro do imóvel, visto que sem este documento não poderá ser emitido por falta de informações no mesmo, atestando irregularidade.
• Registro do imóvel: depois de conseguir a emissão do Habite-se e a planta do imóvel em mãos, chegou a hora de ir ao Cartório de Registro de Imóveis e registrar a propriedade em seu nome, comprovante que você é o proprietário legal e tem total posse do bem. A matrícula do imóvel só poderá ser retirada com o registro em mãos. Ela será responsável por mostrar o histórico e outras informações sobra o bem em questão.

Caso você precise legalizar um imóvel que já está construído, será necessário conferir cada um de seus documentos para entender como está a situação do local. Se estiver irregular, é de sua responsabilidade realizar a legalização do imóvel.

Alguns problemas comuns encontrados em casos assim são:

• A falta de escritura: pode até parecer óbvio, mas a falta de escritura é um dos principais motivos para a irregularidade de imóveis.
• O imóvel não possui Habite-se: neste caso você precisa da planta de construção do local (que deve ter sido feito por um arquiteto ou engenheiro) e ir até a prefeitura da sua cidade e pedir para que seja feita a vistoria. Caso esteja tudo nos conformes, será feita a emissão do documento.

Seja a legalização de um imóvel em construção ou um já construído, a melhor opção sempre será contratar uma empresa especializada que cuidará de todo esse processo para você.

Como otimizar a rotina de controlar os documentos dos imóveis?

Não ter a certeza de que os seus imóveis estão regulares é um risco grande, pois a situação pode estar mais crítica do que imagina. O correto a se fazer é ter um processo de gerenciamento de imóveis muito bem estruturado na sua empresa, com um mapeamento de todos os imóveis que você possui, os documentos que cada unidade tem e que precisam de controlados, alvarás a serem emitidos e renovados, taxas a serem pagas e por aí vai.

Parece ser uma tarefa complicada, não é? E realmente é mesmo! Imagine o seguinte caso: uma instituição bancária que possui 120 agências em um único estado e cada uma dessas agências possuem 5 documentos a serem controlados e renovados. Ao todo são 600 documentos que precisam ser gerenciados. Qual a melhor forma de fazer isso? Usando a tecnologia!

Algumas empresas ainda utilizam planilhas para fazerem este controle, mas em casos em que a volumetria de documentos é muito grande, se torna complexo e trabalhoso demais fazer isso por meio desta ferramenta.

Hoje o mercado já possui sistemas que facilitam essa gestão documental, com funcionalidades que otimizam a rotina de trabalho e auxiliam a equipe a manterem os imóveis regulares. Um desses sistemas é o PropertyDocs, desenvolvido pela PMC.

Conclusão

Como foi possível ver, o processo de legalização imobiliária é trabalhoso, minucioso, burocrático, mas extremamente necessário. Ainda mais para empresas que precisam manter seus imóveis sempre regulares para não terem prejuízos de imagem e financeiros.

A melhor saída sempre será contar com uma empresa com especializada no mercado de consultoria e legalização imobiliária como a PMC, que possui mais de 10 anos de experiência no mercado, com clientes de diversos segmentos e que possuem imóveis em todas as regiões do país.

Venha conversar com a gente e entender melhor como nós podemos ajudar a sua empresa!